共享辦公企業(yè)WeWork仍在持續(xù)擴(kuò)張。對(duì)于一家陷入財(cái)務(wù)困境、承諾減少開支并爭(zhēng)取三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利的公司來說，這著實(shí)令人有些意外。2019年11月，WeWork裁掉了近20%的員工。
WeWork于2010年由亞當(dāng)·諾伊曼和Miguel Mckelvey在紐約曼哈頓聯(lián)合創(chuàng)立，最初主要為自由職業(yè)者和小型初創(chuàng)企業(yè)提供共享辦公空間。該公司在成立后9年間迅速發(fā)展，截至2019年8月，WeWork在全球29個(gè)國(guó)家111座城市擁有528處經(jīng)營(yíng)點(diǎn)。
據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司Cushman&Wakefield最新數(shù)據(jù)顯示，2019年第四季度，WeWork租下了44.1萬平方英尺的空間，比該公司一般的辦公室大5倍，其中36萬平方英尺位于該公司的主戰(zhàn)場(chǎng)曼哈頓。截至2019年底，WeWork在曼哈頓經(jīng)營(yíng)點(diǎn)總面積達(dá)到了820萬平方英尺，穩(wěn)坐該地區(qū)首位，比摩根大通多了近300萬平方英尺。
2019年12月，WeWork宣稱公司一個(gè)月內(nèi)在全球開放大樓52座供人租用，創(chuàng)下公司創(chuàng)建以來的最高紀(jì)錄。在租下其中部分場(chǎng)地時(shí)，WeWork的財(cái)務(wù)窘境尚未完全顯露。2019年是WeWork在美國(guó)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)租賃最多的一年，相比之下，2020年要少得多。美國(guó)地產(chǎn)數(shù)據(jù)商Costar Group數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，WeWork預(yù)計(jì)在2020年增租200萬平方英尺，而在2019年，這個(gè)數(shù)字達(dá)到了770萬。這樣看來，WeWork的擴(kuò)張的確在減速。
但即便如此，2019年底新租賃的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)仍可能讓W(xué)eWork的財(cái)務(wù)狀況雪上加霜。
不過，WeWork稱，一切都在計(jì)劃當(dāng)中。
該公司在一則聲明中表示，“WeWork及其新的高層已經(jīng)表明，我們將會(huì)持續(xù)擴(kuò)大場(chǎng)地面積，這種擴(kuò)張是‘巧妙的，可盈利的’。我們將把重點(diǎn)放在核心市場(chǎng)，其中包括紐約”。
2019年11月，WeWork新任執(zhí)行董事長(zhǎng)Marcelo Claure對(duì)公司實(shí)現(xiàn)盈利的“6點(diǎn)發(fā)展計(jì)劃”進(jìn)行了簡(jiǎn)要說明，其中就包括以“巧妙可盈利的方式擴(kuò)大公司版圖”。去年10月，為了幫助WeWork走出財(cái)務(wù)困境，作為該公司最大的投資方，軟銀集團(tuán)與WeWork達(dá)成協(xié)議，承諾向后者提供50億美元的新融資，并向全體非軟銀股東發(fā)起總價(jià)高達(dá)30億美元的收購(gòu)要約。在那之后，Claure告訴緊張不安的員工們，他計(jì)劃把重點(diǎn)放在公司的“核心業(yè)務(wù)”——辦公室出租。
上月有關(guān)消息報(bào)道稱，WeWork正私底下試圖簽訂數(shù)份租賃合約。2019年第三季度，該公司的平均場(chǎng)地占用率從上年的84%降到了79%，這與該公司新場(chǎng)地的開放不無關(guān)系。
Claure稱，他打算在2023年之前讓公司實(shí)現(xiàn)正向自由現(xiàn)金流，這就意味著公司收入要高于在場(chǎng)地租用和維護(hù)上的開支。2019年第三季度，該公司收入9.34億美元，損失達(dá)到12.5億美元。
營(yíng)業(yè)版圖的擴(kuò)大可能讓盈利目標(biāo)變得更加難以實(shí)現(xiàn)。
Paul Leonard是CoStar的一位咨詢經(jīng)理。他表示：“他們?cè)趺粗嫉貌扇∫恍?zhàn)略舉措，但這時(shí)候擴(kuò)張不是個(gè)好主意。他們應(yīng)該重點(diǎn)發(fā)展一部分，退出一部分?！?/p>
Johathan Wasserstrum卻認(rèn)為這不一定是件壞事。Wasserstrum是SquareFoot的首席執(zhí)行官，該公司為各企業(yè)尋找辦公場(chǎng)地提供幫助。
“總的來說，這是道經(jīng)濟(jì)計(jì)算題：場(chǎng)地租用需要花費(fèi)多少？場(chǎng)地租出能賺得多少？這些數(shù)據(jù)的波動(dòng)率是多少？前期成本又是多少？”
眾所周知，WeWork拒絕將新老場(chǎng)地的盈利分開來看。但根據(jù)去年夏天WeWork被迫取消的IPO來看，該公司約70%的場(chǎng)地開放未滿兩年，而兩年恰恰是WeWork規(guī)定的場(chǎng)地成熟期。由于近期大量的新場(chǎng)地開放，這一比例可能因此進(jìn)一步升高。
相比已有的營(yíng)業(yè)點(diǎn)來說，較新的營(yíng)業(yè)點(diǎn)基本上都不太盈利。新場(chǎng)地一租下，WeWork就得花錢進(jìn)行翻修，宣傳，同時(shí)還得花時(shí)間找租戶。這就意味著，公司在新營(yíng)業(yè)點(diǎn)盈利不足的情況下還得勉力支撐。
此外，Leonard解釋道，租賃時(shí)間越長(zhǎng)，場(chǎng)地掙錢越多。這是因?yàn)榉孔庠谏摺猈eWork過去以較低的價(jià)格租下場(chǎng)地，今天再以較高的價(jià)格租給客戶。
當(dāng)然，倘若遭遇經(jīng)濟(jì)下行，情況就完全相反了。
“如果他們以2019年的價(jià)格簽下租約，而2019年恰好是市場(chǎng)高點(diǎn)，2020年或2021年經(jīng)濟(jì)開始萎縮，租金持續(xù)下降，那么短期租戶就能因此獲益，”Leonard說。而與此同時(shí)，WeWork還得按合約上的價(jià)格支付租金。
不過，房地產(chǎn)專家相信，即使遭遇經(jīng)濟(jì)下行，對(duì)于共享辦公的需求仍會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。這是因?yàn)殡m然經(jīng)濟(jì)下行會(huì)導(dǎo)致一些公司裁員或者離開現(xiàn)在的共享辦公室，但也有公司在裁員之后會(huì)選擇共享辦公。
但不管怎么說，經(jīng)濟(jì)下行都不太好過，這也是對(duì)WeWork和其他共享辦公企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的一場(chǎng)考驗(yàn)。
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