繼去年11月青客公寓登陸納斯達(dá)克后，蛋殼公寓也于17日正式掛牌紐交所，成為第二家上市的中國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)。
不過(guò)與上市潮相伴隨的是，長(zhǎng)租公寓行業(yè)仍舊面臨著一些亟需解決的問(wèn)題：合規(guī)、盈利、服務(wù)等。青客公寓上市后，股價(jià)已從此前的發(fā)行價(jià)17美元跌至目前的12美元左右，市值縮水近30%。
“一家公司并不代表著全行業(yè)的水平，蛋殼應(yīng)該上市，用數(shù)據(jù)改變大家的一些看法?！钡皻す⑼顿Y方、愉悅資本創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人劉二海向新浪科技表示。
不過(guò)蛋殼上市首日股價(jià)也出現(xiàn)一定波動(dòng)，蛋殼能否走出行業(yè)陰霾，仍需拭目以待。
運(yùn)營(yíng)房間5年增長(zhǎng)178倍定下100萬(wàn)間目標(biāo)
蛋殼公寓成立于2015年初，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)租公寓正值風(fēng)口，之后便開(kāi)啟了快速擴(kuò)張之路。蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)曾在接受新浪科技采訪時(shí)表示，作為一家創(chuàng)業(yè)公司，當(dāng)做的事變成風(fēng)口時(shí)，必須要拼命高速發(fā)展?！吧踔炼唐谥畠?nèi)犧牲投資人的利益，我們可能多虧一點(diǎn)錢，但我依然要發(fā)展速度?！?/p>
2015年年底，成立一年的蛋殼公寓的房源數(shù)量為2000多間，2016年年底達(dá)到了12000間，2017年年底做到了7萬(wàn)間，2018年初達(dá)到了8萬(wàn)間。而招股書顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海等13地市場(chǎng)，共運(yùn)營(yíng)406746間房間。蛋殼方面稱，與成立的第一年相比，運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)量增長(zhǎng)了178倍。
雖然每年都保持著高速增長(zhǎng)，但沈博陽(yáng)在2018年初給蛋殼定下了三年內(nèi)房間數(shù)量達(dá)到100萬(wàn)間的規(guī)模。作為對(duì)比的是，另一家長(zhǎng)租公寓企業(yè)自如已在2019年底宣布房間數(shù)超過(guò)100萬(wàn)間。
“我認(rèn)為規(guī)模還是重要的，因?yàn)橐?guī)模上不去，什么都分?jǐn)偛幌氯?，廣告肯定分?jǐn)偛幌氯ィ?wù)也分?jǐn)偛幌氯?，也沒(méi)法建立服務(wù)體系?！眲⒍Ｏ蛐吕丝萍颊f(shuō)道。不過(guò)他坦言，作為投資人，并沒(méi)有要求蛋殼在房間數(shù)量上一定超越自如，但“至少規(guī)模要相當(dāng)”。
為了擴(kuò)大規(guī)模，蛋殼也采取了擴(kuò)張業(yè)務(wù)線和并購(gòu)的方式。
2018年11月，蛋殼公寓新推出了筑夢(mèng)公寓，主要提供面向藍(lán)領(lǐng)群體的員工宿舍；2019年1月，蛋殼公寓以2億美元（包含現(xiàn)金和債務(wù)）全資戰(zhàn)略收購(gòu)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商愛(ài)上租。交易完成后，蛋殼公寓管理房間數(shù)量達(dá)到接近40萬(wàn)間。
而劉二海認(rèn)為，蛋殼公寓快速擴(kuò)張背后，與自研的智能數(shù)據(jù)系統(tǒng)的支撐也分不開(kāi)?！坝辛诉@個(gè)智能數(shù)據(jù)系統(tǒng)之后，就可以了解整個(gè)城市房?jī)r(jià)的分配，以及可能出租出去的價(jià)格。有了這些數(shù)據(jù)，在拿房的時(shí)候你就敢于去拿，也知道差價(jià)會(huì)是怎樣的情況?！?/p>
如何破解服務(wù)、租金貸等行業(yè)難題？
快速擴(kuò)張的同時(shí)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也面臨著服務(wù)、合規(guī)等一系列問(wèn)題，這也是青客公寓、蛋殼公寓、自如等玩家需要共同面對(duì)的問(wèn)題。
此前，自如就被曝出多起甲醛門事件，相關(guān)服務(wù)投訴也是層出不窮。劉二海表示，蛋殼的經(jīng)驗(yàn)就是建立內(nèi)部監(jiān)控體系。首先是在采購(gòu)和施工的環(huán)節(jié)，不能使用甲醛超標(biāo)的材料；其次是施工之后進(jìn)行甲醛處理；最后是裝修完成之后，達(dá)到規(guī)定的空置時(shí)間?！笆虑?、事中和事后的環(huán)節(jié)都要注意，因?yàn)檫@是長(zhǎng)期生意，不是簡(jiǎn)單的買賣就結(jié)束了，租客要在房間住很長(zhǎng)時(shí)間。租客也在覺(jué)醒，甚至自帶儀器檢測(cè)，我覺(jué)得也欺騙不了誰(shuí)?！?/p>
在17日的上市現(xiàn)場(chǎng)，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖也在致辭中表示，上市之后的蛋殼能做的還有很多，將始終不忘初心，繼續(xù)深耕住房租賃市場(chǎng)，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，將服務(wù)做到極致。
在服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題之外，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也面臨著政策方面的壓力。
2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，明確提出各地方指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶；住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。
租金和押金的透明化，以及30%的租金貸紅線，無(wú)疑將進(jìn)一步加大長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資金壓力。根據(jù)蛋殼公寓招股書披露的數(shù)據(jù)，2017年、2018年和2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓上使用租金貸的租客占比分別為91.3%、75.8%和67.9%，仍舊遠(yuǎn)高于30%的紅線。
劉二海則認(rèn)為，該政策的出臺(tái)有利于長(zhǎng)租公寓行業(yè)回歸正常的理性發(fā)展軌道?！斑^(guò)快的擴(kuò)張實(shí)際上是有害的”，劉二海說(shuō)，一些初創(chuàng)長(zhǎng)租公寓企業(yè)擴(kuò)張?jiān)缙谌狈?jīng)驗(yàn)，管理水平也跟不上，過(guò)快發(fā)展很容易導(dǎo)致崩盤。“這個(gè)政策實(shí)際上更加促進(jìn)了頭部品牌長(zhǎng)租公寓的發(fā)展?！?/p>
能否走出虧損陰霾？
由于存在著高昂的收房成本、裝修成本，投入大、持續(xù)虧損，一直是籠罩在長(zhǎng)租公寓行業(yè)玩家們頭頂?shù)年幱啊?/p>
此前上市的青客公寓財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017年和2018年，青客公寓的營(yíng)業(yè)收入為5.23億元和8.90億元。凈虧損分別為2.45億元和5億元；截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓的營(yíng)收為8.98億元，凈虧損則為3.73億元。
蛋殼公寓雖然在房間規(guī)模、出租率、續(xù)租率等指標(biāo)上要好于青客公寓，但也持續(xù)處于虧損的處境。其招股書顯示，蛋殼公寓2017年、2018年和2019年前9個(gè)月，營(yíng)收分別為6.57億元，26.75億元和50億元；凈利潤(rùn)方面，2017年、2018年和2019年前9個(gè)月凈虧損分別為2.72億、13.70億元和25.16億元。
劉二海坦言，由于行情在發(fā)生變化，二級(jí)市場(chǎng)包括成長(zhǎng)期投資都對(duì)虧損更加敏感，過(guò)去求發(fā)展而現(xiàn)在是求盈利。“蛋殼公寓確實(shí)需要在當(dāng)期盈利與長(zhǎng)期發(fā)展之間作出平衡”，劉二海說(shuō)，“對(duì)于蛋殼來(lái)說(shuō)，我從不懷疑它的盈利性，但外界可能會(huì)對(duì)現(xiàn)金流是否健康提出質(zhì)疑。至少我沒(méi)有看到蛋殼在現(xiàn)金流上出現(xiàn)問(wèn)題?！?/p>
在他看來(lái)，蛋殼公寓的盈利模式是清晰的，一是租金差，包括分散式公寓和藍(lán)領(lǐng)公寓，未來(lái)藍(lán)領(lǐng)公寓的空間會(huì)更大；二是增值服務(wù)，比如電子門鎖，網(wǎng)絡(luò)，電力，保潔等；三是達(dá)到一定規(guī)模，還有流量的生意可做。
“從長(zhǎng)租公寓能否賺錢這件事來(lái)看，應(yīng)該是沒(méi)有懷疑的，肯定是個(gè)賺錢的生意?！眲⒍Ｏ蛐吕丝萍颊f(shuō)道。不過(guò)他也指出，上市之后的蛋殼需要在速度和盈利之間做好平衡，并把服務(wù)質(zhì)量放在首位。
至于蛋殼上市后的股價(jià)漲跌，他坦言并不特別在意，“我們還是長(zhǎng)線的投資人，沒(méi)想著短期炒一把就賺點(diǎn)錢。蛋殼的股票我們短期也不會(huì)賣，漲跌點(diǎn)沒(méi)什么太大的關(guān)系。最終還是要看企業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)和數(shù)據(jù)?！?/p>
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